•  Konut kredisi rehberi   •  Mortgage’in 15 püf noktası   •  Konut alırken 40 noktaya dikkat edin   •  Mortgage konut sorununa çözüm mü?   •  Kira öder gibi ev sahibi olma: Mortgage   •  Mortgage piyasası nasıl işliyor?   •  Türkiye için planlanan sistem

Mortgage’in 15 püf noktası

1) Değerlendirmeyi lisanslı eksperler yapacak

Konut satın alırken veya konutun icradan satışa çıkarıldığı durumlarda değerlemeyi SPK lisanslı eksperler yapacak. İlk üç yılda konutların değerleme çalışmalarını SPK lisanslı eksperlere ilave olarak mahkemelerde bilirkişilik yapması yetkili olanlar da yapabilecek. SPK, gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme kurumlarından sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme kurumlarını listeler halinde ilan etmek görevini üstlenecek.

2) İtiraz için yüklü teminat

Konut satın alanın, konutu icradan satışa çıkarıldığında itiraz edebilmek için, konutun değerinin yüzde 40'ı oranında teminat yatırılacak. Eğer haksız bulunursa konutun değerinin yüzde 20'si oranında ceza ödeyecek. Yani ekspertiz değeri 100 bin YTL olan konutun satışına itiraz edebilmek için 40 bin YTL teminat yatırmanız gerekli. Eğer itirazınız haksız bulunursa 20 bin YTL ceza ödeyeceksiniz.

3) Yeni şirketler kurulacak

Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da fınansal kiralama yapan bankalar ile BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulacak. Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların fınansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip olduktan konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasını kapsayacak. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.

4) İtirazlar Tüketici Mahkemesi'ne

Tüketiciler konut ve krediyle İlgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'nde dava açabilecek.

5) Ayıplı maldan herkes sorumlu

İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve kredi veren ayıplı maldan dolayı müteselsilen sorumlu olacak. Kredi veren konut finansmanı kuruluşu İmalatçı üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı İle birlikte, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı, tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ile, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devralması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmayacak. Ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bunların müteselsilen sorumluluğu devam edecek. Satılan malın ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmayacak.

6) Teslimatın gecikmesi veya hiç teslim edilmemesinden sorumlu

İlan ve taahhüt edilen mal veya hizmetin teslimatının veya ifasının hiç ya da gereği gibi yapılmaması durumunda, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, İmalatçı-üretici, ithalatçı kredi veren mütesefsilen sorumlu olacak. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının hiç, gereği gibi ya da zamanında yapılmaması durumunda, kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, İmalatçı üretici, ithalatçı ile birlikte, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmayacak.

7) Formda her şey anlatılacak

Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya fınansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya fmansal kiralama sözleşmesinin koşullarım içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorunda olacak. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak. Konut finansmanı kuruluştan tarafından verilecek genel bilgilerin kapsamı ve Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun standartları Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından belirlenecek. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz sayılacak. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu olacak. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek.

8)Temerrüdde bilgi verilecek

Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilecek. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek.

9) Finansal kiralamada hemen satışa çıkarılacak

Finansal kiralama işlemlerinde,tüketicinin muacceliyet uyansında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlü olacak.

10) Satıştan sonra hesaplaşılacak

Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptıracak. Takdir edilen kıymet, satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilecek. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirecek. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zarannm konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumlu olacak. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenecek.

11) Konut hemen tahliye edilecek

Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmının tüketiciye ödenmesini takiben tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altında kalacak. Konutun tahliye edilmemesi halinde konut sahibi icra yoluna başvurabilecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemeyecek. Konut finansmanından kaynaklanan işlemlerde kredi veren konut finansmanı kuruluşu, krediyi belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren tüketiciye karşı satıcı ile birlikte kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devralması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmayacak.

12) Kıymetli evrak alınmayacak

Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaklanacak. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteme hakkına sahip olacak. Aynca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilecek. Kredilerde geri ödeme tutarlarının, fmansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilecek.

13) Faizde seçenek sunulacak

Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve fmansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belİrlenebilecek. Oranın sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemeyecek. Oranın değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutan yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri Ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks bazalınarak değiştirilebilecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi zorunlu olacak. Bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar İse Bakanlık tarafından belirlenecek.

14) Erken ödeme imkanı var

Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktan önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilecek. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlü olacak. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasına yönelik yönetmelik çıkartılacak. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla Ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken Ödeme ücreti talep edilebilecek. Erken ödeme ücreti gerekli faiz İndirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek.

15) Sözleşmede tüm detaylar olacak

Konut finansmanı sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunlu:

a) Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı,

b) Kredi sözleşmeleri için üzerine İpotek tesis edilen konuta, fmansal kiralama sözleşmeleri için fmansal kiralamaya konu olan konuta İlişkin bilgiler,

c) Yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı (değişken faizli sözleşmelerde yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı başlangıç ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanır),

d) Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı (değişken faizli sözleşmelerde başlangıç faiz oranı veya kira bedeli ve azami faiz oranı veya kira bedeli esas alınarak hesaplanacak toplam borç tutarları),

e) Değişken faizli sözleşmelerde bazalman endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki değişmenin hesaplanma yöntemi,

f) İlk yıl için dönemsel olarak, kalan yıllar için yıllık olarak hazırlanan, Ödenen anapara, ödenen faiz, diğer giderler, kalan anapara, ilgili dönemler için geri ödeme veya kira bedellerinin yer aldığı ödeme planı (Değişken faizli sözleşmelerde, başlangıç ve azami faiz oranları kullanılarak iki ayrı ödeme planı oluşturulur.),

g) Geri ödeme veya kira ödeme sayısı, ödeme tarihleri, belirlenen ödeme tarihinin resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri,

h) İstenecek teminatlar,

i) Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde, kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının (değişken faizli sözleşmelerde cari faiz oranının) yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı, fmansal kiralama sözleşmeleri için uygulanacak gecikme faiz oranı,

j) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçlan,

k) Kredi geri ödemelerinin veya kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına İlişkin şartlar ve sabit faizi: sözleşmelerde erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,

1) Kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira ve geri ödeme tutarları ile toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar,

m) Sözleşmeye konu olan konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kıymet takdirinin kimler tarafından yapılabileceği,

n) Varsa sözleşmeye konu olan konuta ilişkin sigorta bilgileri,

o) Tüketiciye gönderilecek dönemsei ödeme dekontlarında ödemelerin dağılımına ve kalan borç mİktanna yer verilecek. 

Kaynak: Tempo Dergisi